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杭州“征求意见”的这份文件 释放出楼市强烈信号
发布时间:2021-07-20 08:14:50    

   窗外骄阳似火,杭州楼市却开了“空调”。

  空,是进入六月后,原本熙熙攘攘的楼市,仿佛进入空窗期。新房“红盘”迟迟不推,二手房开始横盘,连最为坚挺的学区房也跌落神坛。

  调,是楼市降温的背后,看得到“有形之手”在发挥作用。这当中,一份文件、两道红线,让人们对楼市的预期,产生了微妙的变化。

  接下来,涌金君带你看一看这一份重要文件、两道厉害的红线,以及杭州楼市在酷暑天里,感到的一丝清凉。

  一份文件

  上周末,一份在杭州市政府网站信息公开栏目里的文件,引起了高度关注。

  这份名为《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》(征求意见稿)的重要文件,从教育、医疗、住房、社会保障、养老、文旅6个方面,勾勒出杭州推进高质量发展和共同富裕,实现公共服务优质均衡,更好满足全市人民对美好生活的向往的路线图。

  细读这份一共8页的《专项计划》,涌金君觉得,通篇释放出一个强烈的信号:优质均衡发展。

  我们重点关注住房的方面。《专项计划》提出不少完善多元化住房保障体系新措施,比如差异性购房、共有产权房、保障性租赁住房等,涌金君带你解读——

  加快推进老旧小区“拆改结合”试点

  文件内容:探索共建共享的城市更新模式,适时制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见,坚持发挥居民主体作用,按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则,在符合城市总规和相关规范的前提下,允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准,“拆改结合”增加的住宅面积可以出售,在基本建设流程中开辟老旧小区“拆改结合”的绿色通道。

  去年底,浙江省出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》,其中提到“城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型,对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区,可适用拆改结合方式”。

  今年3月,省发改委、省建设厅发布《关于开展2021年度未来社区创建的通知》,有提到出“拆改结合类主要针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区,统筹协调保留与拆建区域,宜拆则拆、宜留则留,以保留为主,实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合”。

  当时,这一政策曾引起过一波误读,认为杭州将开展大规模的“拆旧重建”。但事实上,拆除重建并非那么简单:什么样的老旧小区可以拆?怎么重建?钱从哪里来?这些有关实操的细节问题,一直没有展开说。

  这次《实施意见》,提出适时制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见,说明细则已经在路上了。对“老破小”来说,这无疑是一个超大利好。

  其中提到“自愿有偿、成熟一个实施一个的原则”,说明如果小区满足一定数量的业主同意小区拆建,原则上,便可以启动原地重建。

  但也不要太过激动,觉得政策一来,“老破小”马上可以拆了重建了。老旧小区业主的意见能否统一,是一道“拆旧重建”极难越过的门坎。参考一下杭州既有住宅加装电梯工作,政策出来时大家喜大普奔,但在实际操作中才发现,加装的每一部电梯背后,几乎都是一次艰难的社区矛盾调解,极其不易。小区要拆了重建,想必比加装一部电梯更加困难。

  不过,这次《实施意见》在政策供给方面是很给力的。文件提到:允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。“拆改结合”增加的住宅面积可以出售。

  这意味着“原拆原建”后的住房面积,是可以增加的。而“增加的住宅面积可以出售”这一点也非常关键。用新增面积出售的方式筹集改建资金,或许能解决老旧小区拆除重建中最为棘手的资金来源问题,为“拆旧重建”铺平道路。

  实行差异化购房政策

  文件内容:选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡”试点,优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。探索研究特定区域购房政策,制定特定区域的差异化购房措施。

  在特定区域的差异化购房措施,可以被认为是杭州限购政策的升级版。

  今年3月,上海就提出,对嘉定、青浦、松江、奉化、南汇“五大新城”,探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。

  虽然上海没出细则,但分析人士认为,差异化的购房措施,意味着限购政策的细化,购房不仅要看户口,还要看购房者在区域内是否有稳定的工作,这对自住的“刚需”来说更为友好。

  湘湖·三江汇未来城市先行实践区,被政策点名为试点。这也意味着,未来,购买三江汇一带的房子,可能是必须在三江汇有户籍或者有工作的人,三江汇将成为炒房客无缘进入的板块。

  积极推进共有产权住房

  文件内容:出台共有产权住房管理办法,推进政府与购房家庭按份共有的共有产权住房建设,重点在“九大星城”布局,重点保障符合条件的本市户籍无房家庭和本市稳定就业的非户籍无房家庭。

  2017年,北京开始试点推行共有产权房。共有产权,即购房者与政府共有房屋所有权,以达到降房价,满足刚需居住的目的。同时,共有产权房限制使用范围和处分权利,政府与购房人按份共有产权,并对申购人的条件也有严格限制。

  然而,北京的共有产权房推出后,却遭遇了尴尬:共有产权房被大规模弃购,弃购率高达80%以上,购房者不认可。

  针对这些问题,今年,北京对共有产权房的政策作出一轮调整,提出“新型共有产权房”,在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面,都与原有的共有产权房有明显区别,扩大共有产权房的覆盖面,对购房人让渡了更多权益,甚至允许对外出租。

  涌金君预计,杭州如果推出共有产权房,必然会参考北京4年来的经验和教训,在个人与政府如何共有产权的细节、在购房者个人权益或者说收益的保障方面,做出更为细化和符合实际的规定。

  创新保障性租赁住房筹建方式

  文件内容:完善支持人才集聚的大型企事业单位、产业园区等在不改变用地性质条件下利用自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房,探索利用产业园区周边村级留用地建设保障性租赁住房。加大公租房筹集力度。探索在“九大星城”的特定区域推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

  我国的住房保障体系分为公租房、保障性租赁住房、共有产权房三个层级。

  其中,公租房主要保障城镇低收入的住房困难群众住房问题;共有产权房主要保障有能力购房者的购房供给;保障性租赁住房,就是要为“夹心层”人群,提供租赁住房。

  目前,浙江还没有保障性租赁住房,但企业和产业园区对此呼声较高。对企业来说,保障性租赁住房不仅能解决员工住房问题,提高员工队伍的稳定,也能盘活一些产业园区配套用地和存量闲置房屋。

  涌金君从浙江省住房和城乡建设厅了解到,目前浙江对保障性租赁住房的政策细则正在制定中,或许不久之后,细则就能出台。

  虽然《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》,这还只是一个征求意见稿,但绝对是一个重要文件。虽然有一些想法,在征求意见之后未必能写入正式文件,虽然短期之内,这些计划也未必能全部大规模的落地,但这份文件预示了杭州的政策制定者对房地产市场的总体定调,也将影响人们对购房的总体预期。

  两道红线

  7月15日,国家统计局公布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  6月,杭州新建商品住宅环比上月上涨0.8%、同比去年6月上涨2.6%。

  二手房价格环比上涨0.8%,同比上涨8.6%。

  相对于限价又依然难摇的新房,二手房的房价更能反映出市场的变化。

  我们来观察一下今年杭州二手房的房价走势——

  1月上涨0.7%、2月上涨0.4%、3月上涨1.2%、4月上涨1.0%、5月上涨0.9%、6月上涨0.8%。

  涨幅在3月登顶后,呈现三连降。

  同样的走势曲线,也体现在成交量上。2月本是传统淡季,但今年淡季不淡,成交量达到4900多套;3月和4月都突破万套,量价齐涨;5月成交下降到9000多套,6月又继续下降到8000多套。

  到了7月,根据透明售房网一周成交数据,7月5日——7月11日这一周,杭州市区共成交1400多套,相较前一周(6月28日——7月4日)的1700多套,再次下滑13.5%。如果接下来的两周还是按这个趋势走,7月的成交量可能不足7000套。

  “金三银四”后的楼市成交量,也有很大可能三连降。

  当然,要是对比近4年上半年的成交数据,今年的二手房市场,依然是很可观的。

  2021年上半年,杭州市区二手房成交近5.4万套,相比2020年同期多成交了差不多1.4万套,创下2018年以来的最高值。

  处于高位的还有挂牌量。透明售房网数据显示,杭州市区二手房挂牌房源数量已达13.7万套,其中挂牌的住宅超10.2万套。

  水池里的水越来越满,但能放水的龙头越拧越紧,“水满则溢”的房价,开始没那么坚挺了。涌金君发现,最近,中介的朋友圈里,“价格可谈”“房东急卖”“捡漏”“低于市场价”等词频繁出现,二手房APP上降价的房源也多了起来。

  为什么?

  房地产市场有一个经典判断“短期看金融”,尤其是房地利率的频繁上调、银行放贷节奏变慢,楼市应声而变。

  都说央妈一出手,楼市抖三抖!

  不到两个月,杭州房贷利率已经“四连涨”了。

  5月底以来,各大银行频繁上调房贷利率。首套的商业贷款利率,从5.2%上调至5.4%、5.6%,再到现在的5.9%。二套房的房贷利率,从5月底的5.38%,调到了6%。

  这也是2018年之后,主流银行二套房贷利率首次站上6%。

  涌金君算了一下,一套总价500万的房子,首付3成、按揭350万,按照30年等额本息来算,每月要多付出1500元利息,总利息更是多了近56万。

  购房成本以肉眼可见的速度增加,一些购房者开始不那么着急“上车”了。

  但如果说利率上涨,还只是提高了购房成本,那么银行在“两道红线”下收紧放贷甚至停贷,就死死卡住了购房者的咽喉。

  2021开年,央行和银保监会重磅出招:建立房地产贷款集中度管理制度,设置房贷“两道红线”,主要目的是控制房贷规模,降低居民杠杆风险。

  通俗说,“两道红线”前银行每年的房贷额度理论上是无限发放的,“两道红线”后变成了有限发放。在这个强约束下,银行放款更谨慎了,而且往年要到年底才不够的额度,现在年中就不够用了。

  “两道红线”的威力立马显现。最近,杭州多个红盘发布递补选房公告,其中杭州“1.27”楼市调控新政后首个“万人摇”红盘紫璋台有5户家庭退房。

  摇中红盘不易,为何要退房?业内人士分析,银行贷款受限可能是最主要的原因。

  比如,如今各大银行进一步加强了对购房资金来源的审查,严禁消费贷、经营贷、抵押贷等流入楼市。一旦购房者被查到首付款来源中有这类资金,就会被抽贷、停贷。没了首付款,红盘也只能忍痛放弃。

  金融是楼市的血液。“两道红线”实施半年,开始显现出威力。下半年的杭州楼市,也将在“两道红线”的约束下,走得更为平稳健康。

来源: 浙江新闻客户端    | 撰稿:方臻子    | 责编:汪杰菲    审核:张渊

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